Couverture du moteur fiscal
17 / 29 regles implementees. Bareme revenus 2025, declaration 2026 (loi de finances 2026).
Impot sur le revenu
Bareme progressif IR
Tranches 0 / 11 / 30 / 41 / 45 % — revenus 2025, loi de finances 2026.
Quotient familial
Division du revenu par le nombre de parts fiscales, puis multiplication de l'impot.
Exact pour 1 et 2 parts. Pas de plafonnement du QF.
Approche delta IR (surcout SCPI)
Calcul de l'IR avec et sans revenus SCPI pour isoler le surcout marginal.
Plafonnement du quotient familial
Limitation de l'avantage fiscal lie aux demi-parts supplementaires.
Impact limite pour les simulations SCPI standard.
Decote pour bas revenus
Reduction d'impot pour les foyers proches du seuil d'imposition.
Contribution exceptionnelle hauts revenus (CEHR)
Surtaxe 3-4 % au-dela de 250k (celibataire) / 500k (couple).
Revenus fonciers
Regime reel (2044)
Declaration des revenus fonciers au reel avec deduction des charges et interets.
Deduction des interets d'emprunt
Imputation des interets sur les revenus fonciers, avec flechage FR / etranger au prorata.
Deficit foncier (report)
Report du deficit d'interets sur les revenus fonciers des annees suivantes, par poche FR et ETR.
Pas de prescription 10 ans modelisee (consomme en pratique en 3-5 ans).
Deficit foncier imputable sur revenu global
Imputation du deficit de charges (hors interets) sur le revenu global jusqu'a 10 700 euros.
Non applicable aux SCPI (seuls les interets generent du deficit ici).
Micro-foncier
Abattement forfaitaire de 30 % sous 15 000 euros de revenus fonciers bruts.
Exclu par le CGI quand les revenus proviennent uniquement de parts de SCPI.
Revenus etrangers
Credit d'impot francais (taux effectif)
Methode par defaut : le credit egal l'impot francais sur la fraction etrangere. Applicable aux conventions avec l'Allemagne, les Pays-Bas, la Belgique.
Credit d'impot etranger (imputation)
Le credit egal l'impot reellement paye a l'etranger, plafonne a l'impot francais. Applicable a l'Espagne, l'Italie, l'Irlande.
Toggle unique pour toute la poche etrangere (pas de ventilation par pays).
Ventilation par pays
Application de la methode de credit d'impot specifique a chaque pays d'investissement de la SCPI.
Ecart estime a 1-3 % du revenu etranger.
Prelevements sociaux
PS sur revenus fonciers francais
17,2 % appliques sur le revenu foncier net francais (apres deduction des interets et deficit).
Exoneration PS sur revenus etrangers
Les revenus fonciers de source etrangere ne sont pas soumis aux prelevements sociaux francais.
CSG deductible N+1
Deduction de 6,8 % de CSG payee l'annee precedente du revenu imposable de l'annee suivante.
Choix de scope V1 documente.
Revenus financiers (RCM)
PFU (flat tax) sur RCM
Prelevement forfaitaire unique a 31,4 % (12,8 % IR + 18,6 % PS) sur les revenus de capitaux mobiliers distribues par la SCPI.
Option bareme progressif pour RCM
Possibilite d'opter pour l'imposition au bareme au lieu du PFU.
Rarement avantageux dans le contexte SCPI.
Plus-values immobilieres
IR sur PV (19 %)
Impot a 19 % sur la plus-value nette apres abattement pour duree de detention.
Abattement IR pour duree de detention
6 % par an de l'annee 6 a 21, 4 % l'annee 22. Exoneration totale apres 22 ans.
PS sur PV (17,2 %)
Prelevements sociaux avec abattement specifique. Exoneration apres 30 ans.
Abattement PS pour duree de detention
1,65 % par an (annees 6-21), 1,60 % (annee 22), 9 % par an (annees 23-30).
Surtaxe PV > 50 000 euros
Taxe supplementaire de 2 a 6 % sur les plus-values nettes (apres abattement IR) depassant 50 000 euros.
Bareme simplifie par tranches (sans lissage intra-tranche).
Regime IS
IS a taux unique (25 %)
Imposition des revenus SCPI a l'impot sur les societes au taux normal.
Taux reduit 15 % sous 42 500 euros de benefice non modelise.
Hors scope V1
IFI (Impot sur la Fortune Immobiliere)
Taxation du patrimoine immobilier net superieur a 1,3 million d'euros.
Nue-propriete (fiscalite specifique)
Interets non deductibles, reconstitution non imposable pendant le demembrement.
Le squelette (income = 0 pendant demembrement) est implemente.
Assurance vie (enveloppe fiscale)
Fiscalite allegee sur les revenus capitalises apres 8 ans.
TAEG decompose (taux nominal + assurance)
Separation du taux nominal, de l'assurance et des frais pour un calcul fidele des interets deductibles.
Documente dans TODO.md. Le TAEG est utilise comme taux amortissable en V1.